מה קורה כשמדינה מחליטה שגם אינפלציה לא מספיק ההצדקה להעלאה מלאה
עד כה בסדרה הזו סקרנו תקרות עלייה בין 3% (ניו יורק) ל-20% על פני שלוש שנים (גרמניה). עכשיו הגיע הזמן להראות את הקצה השני של הספקטרום לגמרי — כי הוא קיים, הוא פעיל ממש עכשיו, והוא רחוק מאוד ממה שרוב הישראלים היו מדמיינים כאפשרי. בינואר 2026, אוסטריה החילה על מאות אלפי דירות בווינה תקרת עלייה שנתית של 1% בלבד. לא 1% פלוס אינפלציה. אחוז אחד, נקודה.
הבסיס: חוק שכבר בן 45 שנה
אוסטריה לא המציאה הגנת שוכרים ב-2026 — היא רק החמירה מנגנון קיים. הבסיס המשפטי הוא Mietrechtsgesetz (MRG), חוק השכירות האוסטרי משנת 1981, שנחשב לאחד מחוקי הגנת השוכרים המקיפים באירופה. הוא חל במלואו על מרבית הבניינים ההיסטוריים בווינה שנבנו לפני יולי 1953 (בנייני ה"אלטבאו" האייקוניים של העיר), על דיור ציבורי עירוני, ועל אגודות שיתופיות לדיור.
בתוך המסגרת הזו קיימת שיטת תמחור בשם Richtwertmietzins — "שכר דירה לפי ערך ייחוס": לכל מחוז פדרלי נקבע ערך בסיס למטר רבוע (בווינה, נכון ל-2025, כ-6.67 יורו למ"ר נטו), ועליו מתווספות תוספות (Zuschläge) בגין מאפיינים כמו מעלית, חימום מרכזי או מרפסת, וכן הפחתות (Abschläge) בגין ליקויים. זו נוסחה מדויקת, לא הערכה כללית — בדיוק כמו שראינו במודל ההולנדי, רק בגרסה האוסטרית.
מה בדיוק השתנה ב-2026
עד 2025, אוסטריה כבר הגבילה עליות מחיר, אבל דרך הצמדה למדד המחירים. ב-2026 נכנס לתוקף חוק חדש — ה-"5th MILG" (חוק צמצום האינפלציה בדיני שכירות, מס' 5) — שהוסיף מגבלה חדה בהרבה, נקודתית לתקופה הקרובה:
- ב-2026: עלייה מקסימלית של 1% בלבד בדירות מוסדרות (Richtwert).
- ב-2027: עד 2%.
- רק החל מ-2028 תיכנס לתוקף נוסחה קבועה יותר: "3% פלוס מחצית מהעודף" — כלומר אם האינפלציה עומדת על 6%, מותר להעלות רק 3% ועוד מחצית מהפער מעל 3%, כלומר 4.5% בסך הכול — לא את מלוא שיעור האינפלציה.
- ההעלאה מותרת רק פעם בשנה, בתאריך קבוע אחד — 1 באפריל — לא בכל רגע נוח למשכיר.
- גם בשוק החופשי, בחוזים עם סעיף הצמדה למדד, יש הגבלה: החלק של האינפלציה שמעל 3% מועבר לשוכר בשיעור מחצית בלבד.
יש כאן עיקרון שכדאי להדגיש, כי הוא מתוחכם יותר ממה שנראה במבט ראשון: המחוקק האוסטרי לא רק הגביל את גובה ההעלאה — הוא הגביל גם מתי מותר להעלות, וגם כמה מהאינפלציה בכלל "מגיעה" למשכיר להעביר הלאה. זו הגנה תלת-ממדית, לא רק תקרת אחוזים בודדת.
תמריץ נוסף שלא ציפינו לו: ענישה על חוזים קצרים
פרט אחד באוסטריה מפתיע במיוחד: בחוזים לתקופה קצובה בווינה, החוק קובע הפחתה אוטומטית של 25% מהתקרה המקסימלית של שכר הדירה. במילים אחרות — משכיר שבוחר לחתום על חוזה קצר טווח, במקום התחייבות ארוכה, נענש כלכלית על כך באופן ישיר. זהו תמריץ מכוון, שנועד לעודד יציבות דיור ארוכת טווח, לא רק להגביל מחיר.
בנוסף, מ-2026, חלה חובה חדשה על משכירים "מקצועיים" — חברות, קרנות השקעה, או בעלים של חמישה נכסים ומעלה — לחתום על חוזים לתקופה מינימלית של חמש שנים, במקום שלוש. משכירים פרטיים עם דירה אחת או שתיים עדיין יכולים לחתום לשלוש שנים. גם כאן — הבחנה חדה בין "משכיר פרטי קטן" לבין גוף מסחרי גדול, בהיגיון שהם לא צריכים להיות כפופים לאותם כללים בדיוק.
לבסוף: שוכר שגילה שהוא שילם מעל למותר לפי החוק יכול לתבוע החזר על תשלומי-יתר עד שלוש שנים אחורה.
מה זה אומר על הספקטרום העולמי — ואיפה ישראל בתוכו
אם מסדרים את כל המודלים שסקרנו במרכז הידע הזה על ציר אחד, מתקבלת תמונה ברורה: בקצה אחד עומדת וינה, עם תקרה של 1% בשנה. במקום כלשהו באמצע נמצאות ניו יורק (3–4.5%) וגרמניה (עד 20% על פני שלוש שנים). ובקצה השני של הציר — ממש בקצה, לא קרוב לשום דבר — עומדת ישראל, שבה אין שום תקרה בכלל, לא 1%, לא 20%, אלא אפס מגבלה מכל סוג.
זה לא עניין של "יותר טוב" או "פחות טוב" מבחינה אידיאולוגית — זה עניין של להבין שהמושג "תקרת עלייה" הוא לא קונספט זר או קיצוני, אלא כלי מדיניות נפוץ ומגוון, שקיים במגוון עוצמות במדינות מפותחות רבות, כולל כאלה עם כלכלת שוק חופשי לחלוטין כמו אוסטריה.
הפתרון של RentersPower: לעקוב אחרי מה שקורה בעולם, כשאין עדיין מה לעקוב אחריו בישראל
חלק מהתפקיד של RentersPower הוא לא רק לתעד את מה שקורה בשוק הישראלי, אלא גם להישאר עדכניים לגבי מה שקורה בעולם — כי כל שינוי רגולטורי במקום אחר הוא עוד נקודת השוואה שמחדדת עד כמה השוק הישראלי נשאר מאחור. הרפורמה האוסטרית מ-2026 היא דוגמה חיה: היא נכנסה לתוקף ממש בזמן שאנחנו בונים את מרכז הידע הזה, וזה בדיוק העיקרון — RentersPower לא מסתפקת בסיפור היסטורי מ-2015, אלא עוקבת אחרי מה שקורה עכשיו, כדי לתת לשוכר הישראלי תמונה עדכנית ולא מיושנת.
הנקודה שכדאי לזכור
כשמישהו טוען שהגבלת עליית שכר דירה היא "רעיון קיצוני שלא קיים באמת בשום מקום", כדאי לזכור את וינה: מדינה אירופית מפותחת, עם כלכלת שוק פתוחה, שבחרה במפורש להגביל עלייה לאחוז בודד בשנה — ולא רק זה, אלא גם מתי מותר להעלות, וכמה מהאינפלציה בכלל מותר להעביר לשוכר.
רוצים לדעת אם ההעלאה שקיבלתם השנה נשמעת סבירה בהשוואה עולמית? זו בדיוק המטרה של מרכז הידע הזה — ואם תשתפו את הכתובת שלכם בביקורת, תעזרו לבנות את התמונה הישראלית שעדיין חסרה.
נכתב ונערך על ידי מערכת RentersPower.ai
צוות התוכן והמחקר של פלטפורמת RentersPower פועל לקידום שקיפות, הוגנות וביטחון בשוק השכירות בישראל.
כל הזכויות שמורות לפלטפורמת RentersPower © 2026
מקורות וסימוכין: Mietrechtsgesetz (MRG), 5th MILG — BGBl I 114/2025, Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG), Arbeiterkammer Wien (AK).